La loi Climat et Résilience transforme profondément le marché locatif. Ce contexte réglementaire crée une situation inédite : la mise en vente massive de logements énergivores à prix décotés.
Pour les investisseurs organisés, informés et réactifs, cette évolution peut devenir une véritable opportunité.
✅ Un calendrier d’interdiction progressif
-Depuis le 1/01/2023 : interdiction de louer les logements classés G.
-1/01/2028 : les logements F seront à leur tour exclus du marché locatif.
-1/01/2034 : ce sera le cas des logements E.
Cette trajectoire contraint de nombreux propriétaires à vendre, parfois dans l’urgence, ce qui pèse sur les prix.
✅ Des décotes significatives à l’achat
-Les logements classés G se vendent entre 12 % et 18 % en dessous du prix moyen du marché.
-Certains biens affichent des remises supérieures au montant estimé des travaux.
-La baisse de la demande accentue la pression sur les prix, en particulier dans les grandes agglomérations.
✅ Une rénovation à planifier avec méthode
-Il est impératif de ne pas se limiter à la lettre du DPE : la consommation d’énergie primaire (CEP, en kWh/m²/an) permet une analyse plus fine.
-Une passoire thermique peut nécessiter des travaux variés selon sa date de construction (1955-1975 : forte hétérogénéité des normes).
-Répartition moyenne des pertes énergétiques selon l’Ademe : toiture (25-30 %), murs (20-25 %), ventilation/infiltrations (20-25 %), fenêtres (10-15 %).
-Un audit énergétique réalisé par un thermicien permet d’identifier les priorités, estimer les gains et éviter les erreurs (ex : remplacer uniquement les fenêtres est rarement suffisant).
-Une rénovation globale est plus efficace et moins coûteuse que des travaux isolés.
✅ Aspects techniques et juridiques à vérifier
-En copropriété : consulter les derniers PV d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux (PPT).
-Faire intervenir des artisans dès l’avant-contrat pour obtenir des devis comparables.
-Durée moyenne d’une rénovation : entre 3 et 5 mois selon les villes
✅ Financement et aides mobilisables
-Dispositifs cumulables : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économies d’énergie (CEE).
-Jusqu’à 50 % du coût total des travaux peut être financé par ces aides, accessibles sans condition de ressources.
-Possibilité d’intégrer les travaux de mise aux normes (électricité, plomberie, revêtements) pour valoriser le bien.
✅ Optimisation fiscale à la clé
-Sous régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gestion) sur les loyers.
-Déficit foncier déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt).
-Jusqu’au 31/12/2025 : plafond porté à 21 400 € si les travaux permettent d’atteindre un DPE A à D.
-Excédents reportables sur 10 ans. Allègement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 %).
Source : L’Express
